Indennità di sopraelevazione: in cosa consiste?

Dell’indennità di sopraelevazione si occupa espressamente l’articolo 1127 del codice civile, dal quale ricaviamo che, negli edifici in condominio, il proprietario dell’ultimo piano, o del lastrico solare di copertura, ha il diritto di costruire nuovi piani, aumentando, così, l’altezza complessiva del fabbricato.

Chi ha il diritto di sopraelevazione?
Ovviamente, la costruzione in elevazione non è consentita laddove possa pregiudicare la sicurezza o la stabilità dell’edificio.
Contestualmente, agli altri condòmini viene riconosciuto il diritto di opporsi alla nuova edificazione, laddove essa pregiudichi l’aspetto architettonico dell’immobile nel suo complesso, ovvero diminuisca sensibilmente la veduta o la luce dei piani sottostanti.
Chi realizza una sopraelevazione è, ovviamente, tenuto a corrispondere agli altri comproprietari un’indennità che ha funzione compensativa, in quanto serve a riequilibrare l’alterazione che si determina per effetto della nuova costruzione, posto che chi costruisce accresce notevolmente, rispetto agli altri condòmini, sia il valore patrimoniale della sua proprietà esclusiva, sia, in proporzione, il peso della sua quota millesimale sul valore totale dell’intero edificio.
Sempre dall’articolo 1127 del codice civile, è possibile desumere che colui il quale realizza la sopraelevazione deve corrispondere agli altri comproprietari un’indennità che è pari al valore dell’area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante

La giurisprudenza della Corte di Cassazione
Con una recentissima ed importante ordinanza, la n. 12202 del 14 aprile 2022, la Suprema Corte ha sancito un principio fondamentale in materia.
Il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale che realizza una costruzione sul tetto o sul lastrico solare, deve versare agli altri condomini l’indennità di sopraelevazione non solo in caso di realizzazione di nuovi piani, ma anche quando si limiti a trasformare i locali preesistenti mediante un semplice incremento delle superfici e delle volumetrie esistenti prima dell’intervento, indipendentemente dall’aumento di altezza del fabbricato.

In altre parole, ad avviso del Supremo Collegio, posta la natura risarcitoria dell’indennità in commento, essa è dovuta, indipendentemente dall’effettivo incremento dell’altezza del fabbricato conseguente alla sopraelevazione (che può anche non verificarsi), ogniqualvolta, per effetto della nuova costruzione da parte del proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare, sia aumentata la volumetria dei locali preesistenti.
L’aumento di valore dell’immobile che giustifica l’indennità di sopraelevazione
L’indennità di sopraelevazione è, infatti, dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell’art. 1127 c.c. (salvo il caso di rinunzia da parte degli altri condòmini sottostanti) non solo nel caso di realizzazione di nuovi piani, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti, mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato (Cass. SS. UU. 16794/2007).
Questa previsione si giustifica per l’accrescimento proporzionale del diritto di (com)proprietà sulle parti comuni, conseguente all’aumento della proprietà esclusiva di chi esegue l’opera, e, proprio in applicazione del principio di proporzionalità richiamato, si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata, ai sensi del citato art. 1127, quarto comma, del codice civile.

Fonte: immobiliare.it