Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: le differenze

Il mutuo è il contratto a cui le persone ricorrono quando devono affrontare spese importanti come l’acquisto di una casa, la sua ristrutturazione o la sua costruzione ex novo. Per questo le banche sono disposte a concedere queste forme di finanziamento solo previa concessione di garanzie solide. La garanzia più richiesta in caso di mutuo infatti è l’ipoteca, che dà diritto alla banca, in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo, di vendere l’immobile e rivalersi così sulla somma ricavata. Questo in linea generale, ogni mutuo infatti presenta caratteristiche e condizioni particolari, come accade per i mutui fondiario e ipotecario.
Vediamo quali sono le caratteristiche principali di questi due contratti e quali sono le differenze più importanti tra i due istituti.

Mutuo fondiario: cos’è
La nozione di mutuo fondiario è contenuta nell’art. 38 del TU bancario il quale prevede che: “Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. 2. La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.”

Le caratteristiche del mutuo fondiario
Da questa definizione si ricavano le principali caratteristiche del mutuo fondiario ossia:
– la durata medio lunga del finanziamento, che deve essere superiore a 12 – 18 mesi, ma inferiore ai 30 anni;
– la concessione della garanzia ipotecaria di primo grado sugli immobili;
– le finalità del prestito, ossia l’acquisto della prima casa, la sua ristrutturazione o la sua costruzione ex novo;
– il rapporto tra importo finanziato e il valore dei beni ipotecati o del costo delle opere realizzate.

Quest’ultima è in effetti una delle peculiarità più rilevanti del mutuo fondiario. L’importo del finanziamento infatti non può superare l’80% del valore dell’immobile. Un limite su cui è intervenuta anche la Cassazione, che con la sentenza n. 17352/2017 ha avuto modo di precisare che “in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (…) e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa.” Soglia limite che tuttavia può essere aumentata, solo previa sottoscrizione di polizze assicurative o fideiussioni bancarie.
Mutuo ipotecario: cos’è
Il mutuo ipotecario è la forma di credito immobiliare più nota e utilizzata dai consumatori per acquistare un immobile, ristrutturarlo o rifinanziare un mutuo già acceso. Trattandosi di un’operazione che comporta in genere la concessione di importi piuttosto consistenti, la durata del mutuo ipotecario varia da un minimo di 5 a un massimo di 30 anni.
Il mutuo si chiama “ipotecario” perché viene riconosciuto previa concessione di una garanzia ipotecaria immobiliare, che può avere ad oggetto l’immobile che si intende acquistare o ristrutturare o una seconda casa. Per questo la banca iscrive l’abitazione data in garanzia nel Registro degli Immobili, con l’assistenza obbligatoria di un notaio. Passaggio importante che dà diritto alla banca di vendere l’immobile se il cliente non riesce a fare fronte al pagamento delle rate del mutuo.
Perché la banca possa dirsi tutelata dal mancato pagamento delle rate però l’ipoteca viene iscritta per un valore superiore rispetto a quello del mutuo concesso perché deve poter garantire la restituzione del capitale, ma anche degli interessi. L’operazione prevede infatti la concessione dell’intera somma a fronte di un rimborso rateale e alle rate possono essere applicati tassi fissi o variabili.

Le differenze tra i due istituti
Ora che abbiamo visto le principali caratteristiche del mutuo fondiario e di quello ipotecario tiriamo le fila e vediamo quali sono le differenze più importanti tra questi due finanziamenti, simili tra loro solo in apparenza.

Finalità
La prima differenza è la finalità. Il mutuo fondiario infatti è finalizzato all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione della prima casa, mentre quello ipotecario può essere concesso per acquistare o ristrutturare la seconda abitazione o per consolidare dei debiti.

Valore
La seconda è il valore della somma erogata. Il mutuo fondiario incontra infatti il limite dell’80% del valore dell’immobile, mentre quello ipotecario può essere concesso per una somma corrispondente al 100% del valore del bene.

Condizioni
La terza è rappresentata dalle condizioni generali del contratto. I mutui fondiari infatti presentano tassi d’interesse agevolati, spese notarili più basse e maggiori vantaggi fiscali rispetto al mutuo ipotecario. Inoltre le banche non subiscono la revocatoria fallimentare, per cui la banca gode di maggiori garanzie in caso di mutuo fondiario.

Fonte:https: //blog.casa.it/2020/09/29/mutuo-fondiario-e-ipotecario/